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Esta publicación, más que un simple artículo de opinión pretendo sea ponderada como una propuesta nacional tanto por el gobierno que preside Luís Abinader, como por todos los ciudadanos de la República Dominicana; la cual ha sido concebida como herramienta contra nuestro déficit habitacional, Para la creación de empleos, incremento de las recaudaciones fiscales y quitarle presión al gobierno con la carencia de viviendas de carácter social.
Es por todos conocido que en el año 2011 fue promulgada la ley 189-11 sobre el «Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso», marco legal unificado para impulsar (entre otras cosas) el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo; sin embargo, a esta figura no se le ha otorgado el enfoque que el legislador pretendía, sino que el gobierno la ha convertido en una herramienta más de captación de impuestos, mientras nuestro déficit habitacional supera los 1.4 millones de unidades en una población de apenas 10 millones de habitantes.
Mucho se ha debatido en estos pandémicos días acerca del reembolso a sus propietarios, del 30% de los fondos de pensiones, con la finalidad de contrarrestar de alguna manera, la crisis generada por el Covid-19; posición que ha dividido a la sociedad dominicana entre quiénes apoyan la iniciativa y los que la rechazan. Actualmente las AFP’s conservan en sus arcas unos RD$580,000,000,000.00 (quinientos ochenta mil millones de pesos), que sería una quimera pretender el Estado nos entregue, ya que bajo ninguna circunstancia lo haría; primero, porque no dispone de ellos; y segundo, porque si lo hiciese estaría renunciando al acceso a recursos bajo su jurisdicción.
Para lo que no tendría excusa ni justificación alguna sería (que una vez modificada la ley 87-01 que crea el Sistema Dominicano de Seguridad Social; y que mediante ésta se disponga que el 30% de dichos fondos sean traspasados a lo que llamaríamos BANCO DOMINICANO DE FOMENTO A LA VIVIENDA (BDFV)); valerse de subterfugios para evitarlo. El banco BDFV sería una entidad financiera, cuyos propietarios (accionistas) seríamos todos los que aportamos a la TSS. Nuestro banco dispondría inicialmente para sus operaciones, de un capital de ciento setenta y cuatro mil millones de pesos (RD$174,000,000,000.00), que es el 30% de los recursos acumulados hasta la fecha por las AFP’s.
Concomitantemente con dicho banco, se constituiría una fiduciaria (ente obligado por la ley) para administrar los diferentes proyectos de viviendas de bajo costo que se desarrollarían en toda la geografía nacional. La fiduciaria se encargaría de administrar fielmente dichos proyectos, así como de gestionar el bono de primera vivienda que otorga el Estado Dominicano a través de la Dirección de Impuestos Internos, y cuyo monto ronda los RD$120,000.00 por cada familia que compre una vivienda.
Para ello, el banco ubicaría terrenos brutos en todas las entradas/salidas de las 31 provincias y el Distrito Nacional, los compraría por tarea y los urbanizaría; más adelante, en coordinación con la fiduciaria y el Colegio de Ingenieros (CODIA), pondrían a disposición de esos profesionales para fines de sorteo cada proyecto, dividido en lotes de 20 viviendas (galería, sala-comedor, cocina, lavado, 3 dormitorios y un baño) para cada contratista; empezando una primera etapa con 5,000 viviendas (promedio) en cada provincia del país, lo que implicaría una erogación por nuestro banco, de aproximadamente 160 mil millones de pesos (el 92% de su capital).
Unos 250 contratistas (Ingenieros y arquitectos del CODIA) en cada provincia, estarían utilizando un promedio de 50 trabajadores cada uno, para un total de 12,500 obreros directos, más los empleos indirectos que esa actividad generaría en cada provincia; y que impactaría en el uso de 400,000 empleos directos a nivel nacional; cifra sólo superada por el gobierno central. Con el movimiento de esos recursos cada semana en nuestras calles, florecería la economía, ya que oxigenaría al salón de belleza, al colmado, a la ferretería, al peluquero, a la friturera, a la vendedora de chacá y habichuelas con dulce, a los puestos de venta de comida cocida, al motoconcho, a la farmacia, al vendedor de ropa de pacas, al taxista, en fin, una revolución de nuestra economía.
¿Quiénes serían los dueños de ese banco y quiénes elegidos como sus ejecutivos? El banco sería propiedad de todos los ahorristas de los fondos de pensiones; cada uno se convertiría en accionista, en proporción a lo que le corresponda por el 30% de los fondos de pensiones; y los ejecutivos serían elegidos por los accionistas, quienes en tal condición tendrían voz y voto para ello. Por otro lado, el 70% restante de los fondos de pensiones, seguiría aumentando cada mes en una proporción del 70% de los aportes mensuales realizados por los empleados activos.
¿Cómo hacerlo?
Nuestro banco se convertiría en fideicomitente del fideicomiso de vivienda de bajo costo creado con la fiduciaria a esos fines, aportando el terreno urbanizado, a un cómodo precio; se elaboraría un presupuesto (llave en mano), por lote de 20 viviendas, que debería ejecutar cada contratista; nuestro banco le otorgaría un crédito interino a la fiduciaria con cargo al fideicomiso para la construcción del proyecto, el cual deberá ser terminado en un plazo no mayor de 6 meses desde que se inicien los trabajos de construcción de las viviendas; la fiduciaria (como administradora de los proyectos) le pagaría a cada contratista, conforme a cubicación por trabajos realizados.
Las viviendas (casas de un nivel) tendrían un precio al público de RD$1,500,000.00 cada una, de la cual nuestro banco financiaría a cada adquiriente un 80% equivalente a RD$1,200,000.00 a una tasa del 8% anual (que es menor que la ofertada por la banca comercial, pero mayor que la que nos pagan actualmente por nuestro dinero en los fondos de pensiones), durante un plazo de 20 años, por el cual deberá pagar una cuota mensual de RD$11,730.88 (incluyendo seguros de vida y de propiedad). Este monto es lo que actualmente paga cualquier familia por el alquiler de uno de los apartamentos que otorga el gobierno.
Los restantes RD$300,000.00 del 20% de inicial que correspondería pagar cada adquiriente, lo haría de la siguiente manera: un pago de RD$120,000.00 que haría el Estado en nombre del adquiriente, como bono de compensación por ITBIS establecido en la ley 189-11 de Fideicomisos, a través de la DGII; una separación de RD$40,000.00; y la parte restante del inicial, dividida en 12 cuotas, iguales y consecutivas por RD$11,700.00 cada una. Los impuestos de transferencia (3%), IPI y estado jurídico, estarían exentos para este tipo de viviendas.
Nuestro banco, lejos de descapitalizarse se beneficiaría como inversionista en la urbanización del terreno (diferencia entre precio de compra, inversión en servicios y venta al proyecto); como fideicomitente por los beneficios dejados por el proyecto; como patrocinador de la fiduciaria; por haber otorgado el préstamo interino; y por el 8% de interés que estaría recibiendo durante 20 años. Además que estaría recibiendo por un lado, el 30% de todos los recursos nuevos que vayan entrando a los fondos de pensiones; y por el otro, RD$19,271,577,600.00 (casi 20 mil millones) de pesos al año (las cuotas pagadas por los deudores hipotecarios), con lo que podría seguir aportando a cada provincia, un total de 600 viviendas (19,200 en todo el país) cada año, hasta que cada familia dominicana económicamente activa, tenga un techo propio.
Todo lo anterior es factible, viable y sostenible; el único y gran problema sería que tendría un gran muro de contención en el sistema financiero nacional, un choque de trenes con los grandes empresarios y la oligarquía nacional, quienes presionarían a nuestros gobernantes (presidente y legisladores), para que ni se les ocurra considerarlo como un punto de agenda. Sin embargo, personas sensatas como usted que me lee y como yo que la pongo en palestra, debemos defender hasta la muerte esta propuesta que no sólo produciría una revolución en nuestra economía, sino que podría ser emulada por otros gobiernos de la región para beneficio de su gente.
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