.jpg)
Por: Cristian Hidalgo
Soy de los que puedo decir que me nacieron los dientes operando fideicomisos en este país (aunque en su momento no lo sabía). En Maguana Arriba, distrito municipal Las Maguanas, provincia San Juan, un hermoso y paradisíaco lugar enclavado al pie de la Cordillera Central, yo con apenas 8 años de edad; mis hermanos (Tirso y Antonio) estudiaban en una escuela distante 3 kilómetros de nuestra casa, junto a Miguelo (colmado en casa), los hermanos Juan y Santo (colmado en casa), Amable el de Olito (productores de víveres de mancha); y Amable el de Cami (productores de yuca y batatas). Mi casa era en donde se cocinaba el desayuno; para lo cual me correspondía a mí salir cada noche a recoger donde Miguelo, los huevos o el salami (nunca ambas cosas); donde Juan y Santo, el aceite, la salsa y el cebollín; y donde los Amables, los víveres en sus diferentes variedades.
Aplicando todo lo anterior a lo que hoy significa un fideicomiso, llamaremos a cada elemento por su nombre: Miguelo, Juan, Santo, Amable I y Amable II, los fideicomitentes (por sus aportes en naturaleza); a Antonio y Tirso, los fideicomitentes (por sus aportes en servicios como promotores); y yo era la fiduciaria, porque administraba todos los bienes fideicomitidos. Al final, todos ellos se convertían en fideicomisarios, por ser los beneficiarios finales del fideicomiso.
En el año 2011 fue promulgada la ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso en la República Dominicana. Hasta ese momento existía una problemática, en que muchos constructores de proyectos privados de apartamentos obtenían los títulos de las diferentes unidades, sin que siquiera se haya excavado la zapata, procediendo dichos promotores a vender el proyecto, marchándose del país y dejando liados a todos los adquirientes (algunas unidades vendidas a 2 y 3 personas).
Con la llegada de esta ley y con ella la figura del fideicomiso a nuestra patria, los proyectos de viviendas de bajo costo cobijados bajo este instrumento legal, otorgan seguridad de la inversión a los compradores, toda vez que los recursos erogados con cargo a cada unidad, son custodiados por una fiduciaria que debe responder a cada uno ante cualquier adversidad que se presente.
Desde hace casi una década venimos escuchando acerca del fideicomiso, un término relativamente nuevo en nuestro país; sin embargo, muchos aunque no ignoran su significado (bastaría buscarlo en un diccionario), muy poco conocen de su funcionamiento. Ingenieros que pudiendo desarrollar grandes proyectos inmobiliarios sin necesidad de aportar cinco centavos de su patrimonio, se quedan sentados en sus casas lamentando la ausencia de oportunidades que tienen justo a su frente pero no lo saben. Yo se lo explicaré en detalle, quedando abierto a cualquier consulta sobre el particular.
Definiendo «fideicomiso» conforme a la ley, «es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio fideicomitido, cuya administración será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicornisarios».
Ejemplo. El ingeniero Samuel Perdomo se propone erigir un proyecto habitacional de 200 apartamentos en algún pueblo del país, para lo cual precisa de un terreno de 25,000 M2. Don Delfo Montero tiene ese terreno que vende a RD$1,500.00 el metro (RD$37.5 millones); Samuel invita y convence a Delfo a participar en ese fideicomiso; quienes se convierten en fideicomitentes.
Para Samuel no tener que arriesgar capital, invita a ser parte del fideicomiso al arquitecto, al estructuralista, al hidráulico y al eléctrico; elaboran los planos, cada profesional le asigna un monto a sus honorarios (arquitectura RD$500,000, estructural RD$225,000, hidráulico RD$75,000 y eléctrico RD$100,000); involucra además a Inmobiliaria Ciudad Ideal para que por una comisión del 5% le venda el proyecto con exclusividad; para lo cual aportará el 25% al patrimonio fideicomitido y el 75% restante lo cobrará durante el proceso constructivo. Si cada apartamento se venderá tentativamente a RD$2.0 millones (200 x RD$2.0 x 0.05 x 0.25 = RD$5.0 millones), quedando RD$15.0 para cobrarlos durante la construcción.
Al elaborar el presupuesto del proyecto en general, arroja unos costos directos de RD$250 millones, por lo que el 10% de dirección técnica más el 4% de administración (14%) equivale a RD$35 millones que serán el aporte de Samuel; éste se dirige a la Fiduciaria del Caribe para contratarla, la que acepta administrar el fideicomiso por el 1% de su producto terminado (RD$4.0 millones), pagaderos durante la etapa de construcción.
En el contrato de constitución del fideicomiso se suscriben como fideicomitentes: Samuel Perdomo, con 35 millones; Delfo, con 37.5 millones; el arquitecto, con 500 mil, el estructuralista, con 225 mil; el hidráulico, con 75,000; el eléctrico, con 100 mil; y por último Inmobiliaria Ciudad Ideal, con 4 millones; para un total de RD$77.4 millones. Del mismo modo, para recibir los beneficios conforme a los aportes de cada uno, bastaría dividir cada aporte entre 77.4 y lo multiplicamos por 100 (Samuel, 45.22%; Delfo, 48.45%; el arquitecto, 0.65%; el estructuralista, 0.29%; el hidráulico, 0.10%; el eléctrico, 0.13%; e Inmobiliaria Ciudad Ideal, 5.16% = 100%).
La Fiduciaria constituye el fideicomiso como una persona jurídica, lo inscribe en la DGII, obtiene el RNC, transfiere a nombre del fideicomiso el terreno aportado por Delfo (bien fideicomitido); tramitan los planos (preferiblemente por ventanilla única), durante ese proceso, valiéndose de maqueta e imágenes en 3D, la Inmobiliaria Ciudad Ideal empieza a vender el proyecto al público como de bajo costo, ofreciéndoles a los compradores de primera vivienda un bono cortesía del Estado Dominicano, de aproximadamente RD$170,000, los cuales pueden ser aplicados al inicial de su apartamento; que de ser estipulado en 20% (RD$400,000.00), sólo tendría que aportar RD$230,000.00 que pueden ser distribuidos en 24 cuotas de RD$9,583, mismos que pagará mes por mes a la fiduciaria, lo que le sirve para un buen score al momento de tomar el hipotecario a largo plazo.
Si la fiduciaria ha fijado como punto de equilibrio del fideicomiso, la licencia de construcción y la venta del 40% de las unidades, el promotor Samuel se encargará de agilizar esa licencia a la brevedad posible, mientras que Inmobiliaria Ciudad Ideal diseñará y ejecutará un plan mercadológico para que antes de que sea emitida la licencia o en un plazo prudente (el que se haya establecido), tener suscritos contratos por no menos de 80 unidades de las 200 que serán construidas.
Si se cumple con el punto de equilibrio conforme lo establecido en el contrato de fideicomiso, el proyecto se inicia a construir de inmediato. La fiduciaria dispone de los fondos aportados por los compradores y toma un préstamo interino en una entidad financiera por la cantidad necesaria para construir el proyecto; en caso que a pesar de ingentes esfuerzos no se pueda lograr el punto de equilibrio, la fiduciaria procede a restituir el certificado de título y el terreno a su legítimo propietario señor Delfo, así como el dinero que cada comprador le haya depositado como pagos al inicial.
Si el fideicomiso fuese exitoso, la fiduciaria procede a pagar todos los compromisos con suplidores (incluyendo el 75% de Inmobiliaria Ciudad Ideal por concepto de la comisión no aportada como bien fideicomitido); luego de descontar totalmente su 1% de comisión, pagar a cada fideicomitente su aporte; quedaren de beneficio unos RD$50 millones de pesos, éstos se dividirían en la misma proporción al porciento de participación que tiene cada uno de los fideicomitentes (Samuel, RD$22,610,000; Delfo, RD$24,225,000; Inmobiliaria Ciudad Ideal, RD$2,580,000); y así sucesivamente hasta cubrir a cada fideicomitente su debida proporción. La fiduciaria procede a cerrar el fideicomiso.
Todo lo anterior es lo normal, lo legal, lo correcto para manejar un proyecto de fideicomiso; sin embargo, las fiduciarias en República Dominicana no juegan el papel protagónico que deben y que les impone la ley. Conozco un caso de un proyecto en que la fiduciaria en vez de tramitar el terreno a nombre del fideicomiso, lo transfirió directamente a nombre de la fiduciaria, lo cual le está expresamente prohibido por la ley, so pena de arriesgar el gerente su libertad por varios años. Otro error de las fiduciarias por evadir su responsabilidad es inmiscuir al promotor en la obtención del préstamo interino, lo cual es ilegal, ya que se toma con cargo al fideicomiso, con el mismo proyecto en garantía, pero sólo firma como deudor el fideicomiso representado por la fiduciaria (nunca el promotor, como tampoco firmar los actos de venta a nombre de los compradores).
Por esa irresponsabilidad de la fiduciaria de no manejar adecuadamente el fideicomiso, permiten al gestor o promotor cobrar las cuotas de aporte al inicial de parte de los compradores, incluso permitiendo que dichos recursos sean utilizados en la obra antes del punto de equilibrio. Eso es completamente ilegal, ya que en caso de no ser viable el proyecto, obliga a los fideicomitentes a permanecer asociados al fracaso, en estado de indivisión; y desamparados respecto a sus iniciales, a los compradores. Es por ello, que exhorto a todo comprador de vivienda de bajo costo amparada en un fideicomiso, sólo realizar pagos directamente a la fiduciaria con cargo a ese fideicomiso (nunca al promotor), ya que la fiduciaria está obligada a responderle en el reembolso de su dinero en caso de no prosperar el proyecto.
Sobre POR LA REDACCIÓN
0 Comments :
Publicar un comentario